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已售公有住房专项维修资金管理问题探讨
陈晓燕

    摘 要：住房专项维修资金俗称为住房的“看病钱”。关系到房屋及其公共区域设备的维修，是关系到住房问题的大事。所以说住房专项维修资金对于住房来讲，是相当重要的。我国政府于1998年颁布实施了《住宅共享部分共享设备设施维修资金管理办法》；2008年颁布了《住宅专项维修资金管理办法》。这两部法律都对共有住房维修资金的运行起到了一定的规范作用，但是在共有住房专项维修资金的管理上，还存在着一定的问题和不足，本文从分析住房专项维修资金的基础上，找出资金管理上的一些问题，并且给出一定的解决措施，希望对规范我国的公有住房专项维修资金管理起到一定的帮助作用。
关键字：已售公有住房专项维修资金；管理；问题；探讨
已售公有住房专项维修资金
　　　所谓的公有住房专项维修资金，就是指按照法律的规定，业主需要交纳的专门用于住房及其公共设施在保修期限过后出现的问题进行维修和维护或者改造的资金。由于住房及其设施都与居民的生活质量及生活环境直接相关，住房的好坏直接决定了居民的居住环境及居住舒适度，所以说专项维修资金与公民的生活直接相关。1994年由国务院发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》确定了把住房进行社会化以及商品化的改革，并且指出“楼房在出售之后应当建立公共设施、共用部分的维修基金”。这算是我国法律正式对住房专项维修资金做出较为明确的界定。但是对如何管理以及如何使用基金没有明确的规定。2007年，建设部以及财政部又发布了《住宅专项维修资金管理办法》，明确了公有住房专项资金的地位，并且明确了资金的分摊方式。使得房屋维修资金的筹集、管理、使用都有了明确的规定。但是由于新办法仍然没有解决归集方式，并且没能改变已售公有住房的福利色彩，使得已售公有住房的专项维修资金的管理与使用都还存在着一定的问题。
已售公有住房专项维修资金管理中存在的问题
资金的筹集方式
　　　随着08年新规定的出台，已售公有住房专项维修资金的筹集渠道与方式都已经发生了改变。因为近些年来房价涨幅比较大，这样按照售房款作为公有住房专项维修资金的收集基数就不再准确。例如按照统一栋房子2000年的售房价格以及2012年的价格相比较，同样是一套房子，按照2000年标准收取的资金与按照2012年的标准收取的资金远不相同。再加上一些作为福利待遇的房改房，更是按照房屋所有者的工龄等来计算资金的数量，工龄越长，提取的资金就越少。同样，房屋折旧越多，提取的资金也就较少。各种因素造成的这种资金收取方式使得许多同样的房主，却要交不同的资金，其中的差异还比较大，对于任何房主来讲都是不公平的。
权利主体
　　　在房改的初期，公有住房所有者只是在形式上具有房屋的所有权，但是在实际上却受到了五年不得出售、原售房单位有优先购买权等等一系列条件的限制。专项资金按照缴纳者来区分所有权。但是在实际的实施过程当中，由原来的售房单位行使使用权，维修基金的受益人是全体购房者，利用基金的利息来完成增值和维修的任务。但是实际情况是利息收益根本无法满足维修的需要。
　　　当前，已售公有住房的所有人享有所购房的全部权益。但是专项维修资金管理仍然还是沿用原来的制度，所有权人比房产商需要缴纳的费用要少的多。
增值保值
　　　随着时间的不断前进以及时代的不断发展，通货膨胀等一系列因素都使得住房维修资金的实际购买力是在缩水。而许多建筑的相关问题都是要等到十几年甚至几十年之后才能显露出来的，这就需要对住房维修资金进行增值保值。当前维修资金进行增值保值的主要方式就是通过储蓄的利息来增加收益。等几十年过去，现有的资金已经远远不够几十年之后对房屋的修缮。这就要求资金的运营者选择好合适的投资方式，获取更多的收益。当前的储蓄利息已经完全不能抵消通货膨胀带来的影响，这就需要资金的运营者选择更好的投资模式。
如何对共有住房专项维修资金进行有效的管理
（一）全面提高业主委员会的地位
　　　业主委员会当前还不具有民事诉讼主体的资格，但是当前的法律规定：“如果出现侵害业主共同利益的行为，业主委员会通过三分之二以上的业主的同意，就可以通过业主委员会来进行诉讼”。随着人们认识水平的提高，业主委员会也越来越多的被大家所熟识。当前业主委员会的地位明显不高，不能与开发商平等的对话，在与开发商的对话中也没有话语权，不能为自己争取更多的权益。要通过民主选举产生业主委员会，对大家的住房信息进行公示，并且做出相关的预算。（二）政府给予足够的重视
    住房问题是居民生活中最为重要的部分，所以说需要更多地关注。如果政府能够成立专门的部门或者统一的管理组织，那么肯定会得到更多的关注和重视。政府给予了足够的重视，就会让这个维修资金得到有效的使用，维修资金金额的充足与否直接关系到房屋出现问题之后是否有足够的维修费用。政府可以主动建立一些公益性的组织，平时这些组织就针对相关的问题进行沟通与交流，及时的向业主们汇报相关的费用情况等等。
（三）做好资金的增值和监管
　　　当前社会通货膨胀的速度使得资金的保值升值成为当前最重要的问题。由于之前的通货膨胀力度较小，通过储蓄获得的利息还勉强可以支持基金的活动与运作。而现在通货膨胀率已经使得银行的利息远不够完成住房维修资金的保值和增值，这就需要做好住房维修资金的保值和增值。但是财务管理要求也规定：可以将闲置资金用于购买一级市场国债和银行进行组合存款，但是不得用于其他投资、不得出借、不得提供担保、不得用维修资金购买的国债用于抵押质押。所以，在做好资金增值的同时，更要做好对资金的监管。公有住房专项维修资金的运营平时并不为大家所熟知，并且运营过程较为复杂，期间容易出一些纰漏。这就需要加强对维修资金的监管。首先要通过内部控制来进行自我监管，然后要充分的利用外部的力量，比如业主的共同监督或者专门的外部监管部门、企业等。
（四）做好公有住房专项维修资金的会计核算
　　　在维修资金的管理过程中，加强会计核算也是一个保证资金有效运作的良好办法。首先，要针对各自不同的资金特点建立独立的核算账目。已售公有住房往往都较为分散，这就需要对会计凭证进行整治，整顿，并且进行归集，加强对相关资金的监督及管理。其次，会计核算的进行要充分的考虑所有业主的权益。不管是房改之前的房子还是房改之后的房子，都应该统一的纳入到这个独立的会计核算账目的范围之内。最后，要充分的利用会计核算向业主直观而明确的提供一份资金运营情况报表，让资金所有的运营状况都可以被业主所掌握。
总  结：
    随着我国房地产行业的不断发展，公有住房维修资金的数量也在不断增多，这就需要我们针对当前资金管理中出现的问题，建立严格的资金管理制度，确保公有住房维修资金的顺利运行，为住房的维修与维护提供充分的保障。
参考文献：
    [1] 国家建设部1998年颁布的《住宅共享部位设施设备维修基金管理办法》(建住房119981213号).
    [2] 住宅专项维修资金管理办法中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号[期刊论文]-现代物业,2008(3).
    [3] 吴刚.黄石完善法规文本充分发挥效力——《北京市住宅专项维修资金管理办法》的修订建议[期刊论文]-现代物业2010(6).
    [4] 方涛 密切关注住宅专项维修资金的保值问题[J]-现代物业,2008(3).
    [5] 汪波，黄安永．物权时代的住宅专项维修资金筹集和使用[J]．现代物业．2008.
    [6] 岳鹏飞：《对深圳市完善房屋专项维修基金管理机制的思考》中国物业管理培训信息网

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