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房地产企业的财务管理探索
杨光耀

摘要：经济的全球化、一体化的发展，城市规划和土地有偿转让发展态势高涨，房地产企业财务管理面临着发展中存在的复杂性、多样性，本文对房地产企业财务管理的现状进行了分析，挖掘了房地产企业财务管理的重要性，并提出完善房地产企业财务管理的路径。
关键词：房地产  财务管理  路径

引言
　　　改革开放30年来，中国的经济得到复苏，发展迅猛，随着开放程度的不断加深，房地产行业迅速崛起，在市场需求的推动下高速发展，成为关乎国计民生发展最快的行业。房地产行业作为新兴产业，发展潜力大，风险高，竞争激烈，财务管理作为衡量企业核心组成，关系房地产企业持续发展的效力，因此，加强房地产企业的财务管理势必成为房地产企业长效发展的控制工具。
　　　
房地产企业财务管理的现状分析
　　 当下，房地产企业的财务管理只是处于基本的会计核算阶段，缺乏战略实施的作用发挥。问题主要存在以下五个方面：
　　（一）财务管理内容片面化，被动反映型突出。
　　房地产企业的财务管理停留在会计核算方面，记账和财务报表称为财务管理的主体内容，用于预测、管理和决策的信息弱化，甚至缺失，空白的控制管理职能强化了“大出纳”的特点，财务管理被动反映。
　　（二）财务管理的功能行使弱化。
　　房地产企业一般设有工程预算和财务预算，这些基本机制的设立，有助于企业财务管理功能的实现，但是，距离财务管理发挥战略实施功能却有很大差距，这部分功能有待于进一步加强。
　　（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。
　　房地产企业在发展过程中，往往核算系统不统一，各个项目管理公司各执核算标准和软件，使得财务管理无法有效整合，实现同一标准，为管理者提供的财务信息可比性差。
　　（四）财务管理授权机制混乱，公司控制能力下降。
　　房地产企业财务授权缺乏统一的管理，各自为政的现象严重，子公司往往自成体系，不受母公司控制，母公司陷入管理难的尴尬境地，公司掌控能力下降。
　　（五）资金管理多头分散。
　　房地产公司资金管理的多头和分散，客观上增加了房地产企业的风险控制的难度。
房地产企业财务管理体系的构建及其重要性分析
　　根据上述我国房地产企业财务管理中存在的一系列问题，我认为企业要改善财务管理方法、提升企业财务管理水平，应当构建并完善财务管理体系主要应从如下几个方面入手：
　　(一)构建房地产企业财务核算平台，确立新的财务会计核算基础和业务流程规范，争取以最标准、统一的数据为管理决策提供科学的参考。
　　(二)建立会计管理和核算系统。通过财务管理报告不仅可以全面及时地向上级管理者分析和总结前一周期企业的经营状况，同时还能为企业进行管理决策提供有效支持。
　　(三)建立统一的业务授权制度，平衡各层管理者的责任与义务，明确规定各项业务的执行标准，从而降低房地产企业的运营风险。
　　(四)完善企业资金管理系统，实现资金集中统一监控与管理。这一措施既可以企业提高资金的利用效率，还可以降低资金风险。
　　(五)财务管理体系还需要与人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系等企业内部的管理体系进行沟通和协作，最终形成一个统一的管理体系，实现房地产企业的可持续发展。
　　房地产企业构建和完善财务管理体系的重要性在于财务管理体系一方面可以促进会计核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一。另一方面可以保障房地产企业发展战略的实现，并且为其提供提供有效战略实施操作手段。此外，财务管理体系还可以为房地产企业提供系统性的财务问题解决方案,，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供科学合理的及决策依据，有效降低企业运营过程中的财务风险。
　　三、房地产企业财务管理加强的路径分析
　　（一）与时俱进，更新财务管理观念
　　房地产企业要更新财务管理观念，主要应该从如下四个方面着手：
　　第一，树立牢固的市场经济意识,，产品开发的要以购房者的需求为前提。房地产企业在进行产品开发的时候必须综合考虑几个因素，例如随着经济的发展，人们的生活水平有很大的提高，购房者的雪球不仅仅是需要一栋可以住的房子，同时还有许多附加的需求；城市化进程的加快导致的越来越多的人口涌进城市带来的无限商机以及建设社会主义新农村给房地产商带来的发展契机；要积极响应国家在节能减排方面的号召，开发绿色、环保型的住房，满足购房者心理和生理上的共同需求等等。房地产企业只有积极关注房地产市场，了解行业的最新发展动态，才能开发更多的适销对路的商品，加快资金流动，充分发挥财务杠杆的作用，是企业在激烈的市场竞争中取胜。
　　第二，树立信息化的管理观念。在市场经济条件下,，信息作为一种重要的资源具有无限的潜在经济价值。科学有效的财务信息对于房地产企业科学决策有着至关重要的作用。尤其是进入21世纪以来，以互联网为载体的新的信息技术革命使经济信息的扩散和应用进程大大加快，很多决策可以在瞬间完成。针对此中趋势，我国的房地产企业要借鉴国内外企业的成功经验和教训，遵循企业信息化发展进程的一般规律，推广科学、先进的管理理念、管理方法以及管理技术。
　　第三，树立全面的战略理财观念。即企业的财务管理要从全局出发，立足现状，着眼未来，谋求企业最好的发展。通过对企业未来发展可能遇到的各种问题和风险的预测和分析，进行科学合理的决策，统筹规划和合理配置内外部资源，增强企业迅速发展的力量，保证企业的可持续发展。
　　第四，树立以人为本的管理理念。在市场经济条件下，企业的综合实力不仅体现在企业规模和经济实力上，更多的是体现在企业内部人员的凝聚力上面。人的能动性作用在企业中发挥着不可提到的作用，重视人员的管理是企业关注的主要问题之一。坚持以人为本的管理理念关键是在坚持民主理财、科学理财，必须做到人尽其才，物尽其用。
　　（二）加强资金管理，强化授权业务
　　房地产行业是一个高投入、长周期和高风险的行业，因而控制风险是房地产企业财务管理体系要达到的首要目标。作为风险控制的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控五个关键要素。因此，国内房地产企业要强化内部控制体系，其重点在业务授权制度的建立与完善方面，直接影响企业管理控制方式和控制程度。
　　（三）加强成本管理，建立健全预算体系
　　以成本管理为核心的基础财务管理, 是房地产企业获得成功的基石。企业管理者只有明确认识到这一点，才能保证企业的发展更加坚实，步伐迈得更大。房地产企业在进行成本管理时，最主要的问题主要有如下几点：
　　一是要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。
　　二要对成本费用进行正确的归核算,，科学计算开项目开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等一系列费用。
　　三是要对成本进行深入的分析。在核算的基础上, 对成本指标的完成情况进行考核，根据核算中发现的问题提出相应的改进和加强成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径。

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