房地产资本预算管理策略研究 
顾曙旭

    [摘要]
　房地产行业是资金密集型、投资大、高风险的行业。风险控制是房地产行业经营管理成败的关键，而行之有效的资本预算管理策略可以降低投资风险，实现经营目标。针对行业特点，房地产企业需要建立全方位的资本预算管理制度。
　
　　　[关键词] 资本预算  资本预算管理 资金分配  资本支出
　　　
    一、资本预算管理
　　资本预算，是企业为了今后更好的发展，获取更大的报酬而制定的资本支出计划。然而，资本预算不仅仅是一种决策技术和财务规划，更是一种管理机制。无论是理论还是实践，企业的资本预算都将重点放在企业内部的资本资源优化配置上。换而言之，资本预算就是在企业内部的资本资源分配预算，即企业内部项目间的资本配置方案。
　　但是，资本预算管理和资本预算是两个不同的概念。资本预算管理是从价值管理和行为管理两个方面对资本支出在不同项目之间进行分配、规划和控制的一种管理行为。
　　
    二、资本预算管理目标    1、通过确立资本的分配原则，借助资本的分配决策技术，从而选择出有助于实现企业价值最大化的项目或项目组合。
　　加强资本支出过程中的预算控制，也就是支出过程中的时间控制和支出结构控制。
　　为了确保资本支出的完全落实，借助于预算技术规划资本筹集，简而言之就是时间安排和总量安排，进而保证资本支出的落实。
　　及时对资本支出过程进行反馈和调整控制。
　　通过加强并完善资本支出的事后评价和审计，借此强化资本预算负责人的经济责任，确保支出的有效性。
 三、资本预算管理的环节
　　随着社会主义市场经济体制的完善和中国加入世界贸易组织，企业面临越来越激烈的市场竞争，而与此同时，房地产业属高风险的行业，基于“适者生存”的自然法则，企业若想在竞争中取得生存发展，必须建立和完善企业制度。据我们所知，资本预算管理是企业制度的重要特征之一，也是企业实现资源优化配置的重要管理手段。
　　为了实现房地产行业的长足发展，企业必须建立全方位的资本预算管理制度。在我们看来，这一制度应由以下几个环节构成：
　　划分资金分配权    资本支出是企业的重要决策行为，因此，在不同的行为主体间，对资本分配权限的分配和制衡，是确保资本支出决策行之有效的前提。一般而言，权限分配的依据是组织间的科层关系，高层比低层拥有更多的决策权。其中主要有两种权利模式，就是集权和分权。集权式的资本支出决策会因为总部的信息不足而造成大量的决策成本。而分权式的资本支出决策会因为中低层和高层以及企业目标不一致而产生决策成本或剩余损失。因此，必须使两者达到均衡状态，也就是说，在分配资本支出的决策权时，集权或分权，应当主要从决策成本和信息成本这两个方面考虑，划分资金分配权的最佳点就是使总决策成本达到最低。
    2、资金分配标准
　　从财务可行性的角度上看，资本分配标准的关键在于确定贴现率。企业选择合适的贴现率是一种自发行为，不会是统一的。从技术的角度上看，行业标准或是调整风险后的投资收益率是确定贴现率的主要根据，但是任何投资都有其战略导向，因此经营战略和影响因素必定会成为资金分配的重要根据。虽然它不是财务性的，但是有时候能压倒一切。　　3、编制资本支出预算
　　项目进行决策后，资本预算的主要问题就是编制具有控制性的资本支出预算。从编制技术的角度上看，它是在分析各项目需要的所有资源耗费后，要求列出所有项目的明细与时间进度。此外，编制资本预算的核心问题之一是解决预算编制过程中的多项目和跨期项目的编制问题。　　4、筹资预算
　　资本预算与筹资预算是息息相关的。筹资预算包括以下两个方面，一是资本筹集方式，二是资本需要总量和时间安排上，项目投资总额和对外筹资总额不相等。对外筹资总额指的是项目投资总额减去部分内源性资金后的净额。所以，预算的作用就是提前确定项目的对外筹资总额，从而在事先规划的过程中使筹资行为服务于投资，此外，项目交错在很大程度上影响对外源性资本的需要量。筹资预算的目的是事先规划，它的目标是不会因为预算事先安排而导致资本的闲置浪费，也不会因为安排滞后而耽误工作。　  5、执行并调控资本预算
　　编制出的资本支出预算仅仅是对项目的投资概算，为了实现预算的控制功能，它一定得成为监控项目进度的根据，但是因为市场的变化性，很多投入产品的价格也会随之产生变数。在这一情况下，企业必须对某些预算项目进行一定的调整，比如项目的内调整和对整个项目的预算追加。资本预算的调整及追加一定得在一定程序，而且具有行之有效的决策。    6、资本预算支出的反馈和事中评价
　　投资的成功需要一直对项目进行监控及审查。项目的选择和预算编制仅仅是资本预算发挥其功效的开始，但是要将反馈和事中评价完全落实，还必须构建资本预算支出管理的责任会计制度，换而言之，就是对某个预算主体成立一个资本支出责任控制中心，该中心的责任就是依照预算的数量和范围，合理安排资本投入，从而确保在预算控制的范围内资本支出按规定使用，它的最终目的是确保在符合工程设计要求的前提下实际支出总额不会超过原来的预算控制线。因此，财务部应当加强对工程预决算的管理，规范帐户核算和程序，从而建立与之相应的报告制度。　　7、资本支出预算的项目审计
　　资本预算管理效果的好坏得通过事中控制和事后审计来评价。事中控制是为了确保进度和资本支出的合理。事后审计是评价责任预算主体的主要环节。如果没有事中监控和事后审计，资本预算便不能从管理上发挥作用，但是，没有审计，资本预算也不能任意划转材料采购和项目资金。资本预算管理中的审计功能，比任何预算形式的管理，审计发挥的作用最大。所以，资本支出预算的项目审计必须得全方位实行。
　　　
    四、如何强化房地产资本预算管理    房地产行业要真正使资本预算管理制度化、程序化和规范化，必须从根本上解决以下问题：
1、树立对公司所有者负责的理念。一方面，通过公司管理实现公司价值增值——资本预算的最高目标，对股东负责应该成为资本预算管理的最高原则；另一方面，需要股东积极参与对公司项目整个过程的监督，还有对于一些没有列入规划的项目，或者更改资本用途的项目，或者没有按照股东大会或董事会决议而任意增加或减少支出的项目，必须实施一定的质询和监督。
2、建立完善的对外披露制度。对重要项目的上马和下马，都要通过董事会公告的方式对外披露。
3、强化企业的内部管理，建立严格的资本预算管理制度，做到过程中的每一个环节规范化，强化制度的可操作性和预算对责任主体行为的约束性。这项制度应该由董事会制订和解释，其他管理主体只是执行主体，无权修改。
4、强化资本支出预算的总结评价功能，同时确定超过预算额的可容忍范围。   总之，资本预算管理和资本预算是两个不同的概念。资本预算管理的功能应当扩大，资本预算管理应当成为控制项目资本超支现象最行之有效的管理机制。企业的资本预算管理是一个系统工程，它是公司治理的主要组成部分，也是和企业发展战略相配合的战略保障制度。每一个企业都需要依照自身特点，形成适合于企业的资本预算管理制度，从而真正实现企业发展战略目标，优化企业资源配置，提高经济效益。最后，必须要着重强调的是，资本预算管理的组织和制度建设只是基础工作，关键在于制度的执行，最重要的工作是权责利的统一，约束机制与激励机制的统一。

    [参考文献]
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