浅谈房地产售后返租的经营模式和税务处理

　　孙荣霞   葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司   125001

　　摘要：房地产开发公司开发的商业项目，采用售后返租的形式进行促销。该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对相关问题进行了整理，并举例对售后返租的经营模式及税收问题作一下分析、探讨，以期抛砖引玉。

　　本文的亮点：较好的进行了税收筹划，充分使用物业公司的差额纳税条款，避免营业税重复纳税。

　　经营模式简述：

　　所谓售后返租，就是开发商在销售商品房的同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在若干年的时间内将购买的房屋由开发公司统一经营，以保证商业项目成功运作及购房者的利益不受损失。

　　参与人：开发商、购房者、物业管理公司

　　第一步：开发商与购房者签订《商品房销售合同》的同时与购房者签订《房屋租赁合同》；

　　第二步：开发商与物业管理公司公司签订《委托租房合同》：

　　第三步：物业管理公司与各商户签订《房屋租赁合同》，管理商场的房产、物业。

　　经营模式详述及税务问题概述：

　　开发商销售商品房时按销售不动产交纳营业税，这点与一般的商品房销售交纳税金一致，我们不做详细分析，我们重点分析与其他业务不同的地方。

　　开发商与购房者签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》中会有这样的约定：购房者将该房屋交付房地产公司管理后，无论该房屋实际出租与否，房地产公司均应按约定的租金标准向购房者支付租金。开发商此业务需要按“租赁业”缴纳营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，按1‰交纳租赁业印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税（由于开发商采取的是平价、折价出租，此项业务可能一直亏损）,开发商不需要交纳房产税，土地使用税,因为房地产公司不是房屋的所有权人，此项税金由商户缴纳。

　　购房者也要交纳“租赁业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，个人出租商铺按12%交纳房产税，按相应土地级次交纳土地使用税，按1‰交纳租赁业印花税，按20%交纳“财产租赁所得”个人所得税。

　　接下来开发商与物业管理公司签订《委托租房合同》，合同中要约定：物业管理公司代理开发商签约下的所有商铺；如实际出租该房屋的价格高于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则高出部分做为物业管理公司受托租房的代理手续费收入归物业管理公司所有；如果实际出租该房屋的价格低于与开发商约定的租金标准（此标准与返购房者的租金金额一致），则按实际出租该房屋的价格返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入，如果房屋未出租则不付任何费用。

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第十九款规定，“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”此时商业运营管理公司仅就租出价高于租入价的商铺交纳“代理业”营业税金及附加，营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的1%或者2%，物业管理公司代理租房手续费不是印花税列举税目，不用交纳印花税，扣除成本、费用、税金后交纳企业所得税，也不需要交纳房产税，土地使用税。

　　税收问题详解：

　　假定每年返购房者租金12万元，每个月租金是1万元，则开发商与商业运营管理公司签订《委托租房合同》中的租金也为每年12万，每个月租金是1万元，高于12万的作为受托租房的手续费归商业运营管理公司所有；低于12万的，按实际出租金额返给开发商。所有商铺第一个月租金作为商业运营管理公司代理手续费收入。

　　开发商的会计处理：

　　第一种情况以14.4万一年的价格租出

　　物业管理公司的会计处理：

　　1.收到租金时：借：银行存款144000贷：其他应付款－开发商120000其他业务收入24000

　　2.向开发商支付租金时，按合同价格每年12万支付，第一个月租金1万做为手续费

　　借：其他应付款－开发商120000贷：银行存款110000其他业务收入10000

　　3.计提营业税及附加5.6%，其中营业税是5%，城市维护建设税是营业税的7%，教育费附加是营业税的3%，地方教育费附加是营业税的2%（辽宁省葫芦岛市规定）

　　借：营业税金及附加1904贷:应交税费-应交营业税1700-应交城市维护建设税119-应交教育费附加51-应交地方教育费附加34

　　4.企业所得税：收入24000+10000＝34000；成本费用1904；应纳税所得额34000-1904＝32096；应纳所得税额32096×25%＝8024。

　　房地开开发商的会计处理：

　　1.收到物业管理公司支付的租金110000元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票144000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票34000元。

　　借：银行存款110000销售费用34000贷：其他业务收入144000

　　2.支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

　　借：其他业务成本120000贷：银行存款120000

　　3.计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加8064贷:应交税费-应交营业税7200-应交城市维护建设税504-应交教育费附加216-应交地方教育费附加144

　　4.房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款144000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

　　借：管理费用－印花税264（264000×1‰）贷：银行存款（或现金）264

　　5.企业所得税：收入144000；成本费用34000+120000+8064+264＝162328；应纳税所得额162328-144000＝18328；应纳所得税额18328×25%＝4582。

　　第二种情况以低于约定价格租出，假定以8万元租出，每个月租金6666.67元：

　　物业管理公司的会计处理：

　　1.收到租金时：借：银行存款80000贷：其他应付款－开发商80000

　　2.支付租金时：借：其他应付款－开发商80000贷：银行存款73333.33其他业务收入6666.67

　　3.计提营业税及附加5.6%：借：营业税金及附加4480贷:应交税费-应交营业税4000-应交城市维护建设税280-应交教育费附加120-应交地方教育费附加80

　　4.企业所税税：收入6666.67；成本、费用4480；应纳税所得额6666.67-4480＝2186.67应纳所得税额：2186.67×25%＝546.67

　　房地开开发商的会计处理：

　　1.收到物业管理公司支付的租金73333.33元时，由房地产开发商向商场及独立商户开具房屋租赁发票80000元，物业管理公司向房地产开发商提供手续费发票6666.67元。

　　借：银行存款73333.33销售费用6666.67贷：其他业务收入80000

　　2.支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

　　借：其他业务成本120000贷：银行存款120000

　　3.计提营业税金及附加5.6%：借：营业税金及附加4480贷:应交税费-应交营业税4000-应交城市维护建设税280-应交教育费附加120-应交地方教育费附加80

　　4.房地产开发商按物业管理公司代理租出的的合同价款80000元和从购房者租入合同价款120000元的合计金额缴纳1‰的房屋租赁业印花税

　　借：管理费用－印花税200贷：银行存款（或现金）200

　　5.企业所税税：收入80000；成本、费用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；应纳税所得额6666.67-131346.67＝-51346.67；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。

　　第三种情况没有租出

　　物业管理公司没有会计处理，房地产开发商会计处理如下：

　　1.支付给购房者租金时，收取购房者的房屋租赁发票

　　借：其他业务成本120000贷：银行存款120000

　　2.房地产开发商按租入合同价款120000元缴纳1‰的房屋租赁业印花税

　　借：管理费用-印花税120贷：银行存款（或现金）120

　　3.企业所税税：成本、费用120000+120＝120120；应纳税所得额-120120；无应纳所得税额，无需缴纳企业所得税。