浅谈房地产开发项目的会计核算工作

　　王德力 恒大地产沈阳分公司 110000

　　摘要：现代市场经济的发展，房地产市场竞争的加剧，造成房地产企业利润的降低，进行有效的对房地产开发项目的会计核算能够增加企业利润。房地产开发项目包括的各项费用的构成十分复杂，变化因素很大。投资和成本的估算是房地产开发项目会计核算的主要内容。本文简要阐述房地产开发企业经营特点，得到会计核算的重要性，分析会计核算工作的不足，提出改进完善的措施。

　　关键字：房地产开发项目会计核算

　　新的会计准则的实施，使房地产开发企业会计核算工作面临着重大的挑战。目前我国房地产开发企业会计核算工作存在着很多的问题，如何结合企业自身特点，优化房地产开发项目会计核算工作，更好的发挥会计核算工作在房地产开发项目中的作用。

　　一、房地产开发企业会计核算的重要性

　　房地产开发企业主要从事房地产经营和开发两项经营业务。通过对土地的使用、房屋的建设和销售过程中，使企业获得效益。随着市场扩大，房地产行业的繁荣发展，造成房地产企业之间竞争日益加剧，房地产开发项目的运行成本不断增加，造成企业效益减少，加强对房地产开发项目的投资核算和建造成本核算，可以降低房地产开发项目的投资成本，从而增加利润。房地产开发项目所需要的运营资金巨大，流转时间也很长，良好的会计核算工作，可以降低经营风险，减少财务问题的产生，从而保证房地产开发项目的顺利进行。

　　二、房地产开发项目的经营特点

　　完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种多样的经营业务。房地产开发项目具有计划性、复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点。主要的经营方式有一下几种：定向开发，提前与购买方签订合同，遵循合同进行房地产项目开发；投标开发，通过对项目的投标，获得房地产开发权，建设商品房屋销售获得利润；自行开发，获得当地政府开发使用批准，在土地规划的范围内，开发销售。房地产开发企业与建设单位不同，不仅仅要开发项目还要投资建设，经营，而建设单位没有后期的经营。

　　三、房地产开发企业对房地产开发项目会计核算工作的不足

　　（1）由于房地产开发项目的复杂性，加大会计核算工作难度，使会计科目级别设置不一

　　房地产开发项目自身具有开发周期长、投资大、负债率高等特点。房地产开发企业不仅要对土地和房屋进行开发和建设，还要承担基础设施建设的任务。由于承担经营活动较为复杂，加大了会计核算工作的难度。会计核算工作要明确对一级科目的设置，然后按照房地产开发运作的实际情况设置二级、三级科目。企业在年初要设立新账，年底要总结账目。房地产开发项目周期长，成本设置一般根据建设项目时间进行结转账目，致使项目的开发成本和费用在好几个账本上反映，增加会计分析工作难度，同时增加会计核算的工作量。

　　（2）房地产企业对房地产项目的成本和收入不匹配

　　在房地产开发项目的过程中经常存在投资成本和收入不相符的会计问题。房地产开发项目建设周期比较长，完成一项工程最少要三四年的时间。房地产建设期间资金投资很大，会产生很多的期间费用，虽然房地产开发项目预售完毕，但是由于项目没有建设完工，预收款项也不能转化为企业收入，造成会计核算工作配比困难。房地产开发项目的成本载体是整个的建设工程。但是商品房销售价格一般是以户型和楼层为单位，比如：在建设时期高层的建设成本比低层建设成本高，但是售价确是低于低层楼层，会计核算没有考虑这些因素，造成成本与收入不匹配，不能真实反映经营状况。

　　（3）成本核算、所得税、土地增值税在会计核算工作中存在问题

　　很多房地产开发公司进行会计核算工作时，加大成本的核算方法，造成开发成本的在会计核算工作中的概念不清，不能很好与实际运营成本进行明确的分析。同时土地增值税管理也存在一定问题，企业通常是根据相关的会计资料对应交纳的土地增值税进行估计，实际情况与估计情况发生变化时，在冲回原有账面记录的应交土地增值税，这样自行调整应交税目的账户，即不符合法律规定又不利于税务机关的税务征收工作。

　　（4）房地产企业会计核算工作对企业信息披露的不准确

　　根据新会计制度规定，企业是现金流量表的编制主体，同时企业也是投资的主体，但是企业真正对开发项目生产运作的单位是项目部，因此造成实际与投资活动产生的现金流量偏差。项目开发的周期较长，很多情况下现金流入与流出不同步，造成对会计核算对现金流量反映的严重不足。房地产开发面临着很多的风险问题，如质量风险、政策风险、财务风险、土地风险等等。国家同时也颁布了相关的法律，房地产企业要对相关的风险进行披露，允许房地产企业采用提取保证金，但是必须披露其核算方法。但是目前我国房地产企业会计核算过程中，对质量保证金问题并没有进行披露。

　　四、会计核算工作完善措施

　　（1）强化会计科目设置，科目设置要明晰、准确、直观

　　房地产企业进行对房地产开发项目进行会计核算要严格按照实际情况进行成本的核算，对会计科目进行明细设置，资产类：现金、银行存款、其他货币资金、短期资金、应收票据、应收账款、应收售的房款等等。负债类、所有者权益类、成本类、损益类严格按照会计法律规定进行设置。根据房地产开发项目的实际情况对会计科目设置要仔细、明确、详细。保证对会计核算工作具有完整的资料信息，确保会计核算工作的顺利进行，发挥会计核算工作在房地产开发项目投资和成本控制中的作用。

　　（2）引用销售价格观念，加强对成本和收入的匹配性

　　将房屋的成本根据层次、朝向和位置进行成本销售评估，采用实际售价成本率法和计划成本率法，实现成本与收入的匹配性，将每个房屋的面积与每平米面积严格确定，虽然使财务人员的工作量增加，但是为会计核算工作提供了真实可靠的财务信息，保证会计核算工作的真实、可靠、顺利进行。

　　（3）加强房地产信息的透明度

　　整个房地产开发项目中土地成本占有相当大的比重，关系企业未来发展，所以要加大对土地储备量的披露。同时增加对投资和实际经营过程中现金流量披露，严格记录现金流量情况，及时纳入相应的会计科目，保障会计核算过程中关于现金流动信息的完整性。为了降低风险，建立保证金制度，为房地产开发房屋进行担保。加强会计核算工作中财务报表关于企业风险信息的披露，包括质量、财务、土地风险披露，提高房地产信息透明度。

　　（4）房地产开发企业要为会计核算工作制定合理的制度，加强会计队伍的建设

　　合理规范的会计制度是会计核算工作重要保障。要坚持统一领导，分级管理的原则。严格划分会计制度的内容：会计工作规范、会计科目、会计报表、会计核算规程、会计监督，检查等。制定一些必要的核算方法：账面处理程序、内部牵制、稽核制度、财务分析方法等。在企业内部建立单独的会计机构，配置专门的会计人员，促使房地产工作顺利进行。根据业务需要进行合理分工，建立岗位责任制，加强会计人员的业务培训，严格遵守国家会计制度进行会计工作，保证会计核算工作顺利进行。

　　结束语

　　为了增加房地产开发项目给房地产企业的经济利益，就要不断增强会计核算工作的有效性，完善会计核算制度，细化会计科目设置，增强房地产信息的透明性和成本收入配比度，解决房地产项目核算工作的存在问题。

　　参考文献：

　　[1]石善女．《浅谈房地产开发企业会计核算》[J]中国新技术.2011（4）

　　[2]刘曙光房地产开发项目中的会计核算探究[J]财经界.2012(4)

　　[3]李振江浅析房地产企业开发项目的相关会计核算[J].投资与合作.2011(7)