论房地产企业管理成本的控制
秦丽娟  中交地产有限公司  100024

    摘  要：房地产企业的管理成本控制是房地产企业生产经营和管理的组成部分之一。关系到房地产企业的市场竞争力与社会影响力，同时还与房地产企业的经济效益有着密切的关系。由于我国经济体制的不断深化和改革，成本管理也受到了各行各业的重视，其在房地产企业中的作用也越来越大。我们大家都知道，房地产行业的兴起实在就是年代，但由于我国宏观调控政策的出台，导致了房地产行业出现了激烈的竞争，而企业要想在这样的大环境下更好的生存，就必须要在保证质量的前提下尽可能的控制成本。本文就房地产企业现下的发展情况，提出房地产企业控制成本过程中存在的弊端，并且结合笔者多年的管理和实践经验，提出了相应的解决措施，仅供同行业人士相互参考借鉴。
关键词：管理成本；控制；房地产
　　　房地产企业管理成本控制的过程主要分为七个部分：成本考核；成本分析；成本核算；成本控制；成本计划；成本决策以及成本预策。在以上七个部分中成本考核和成本分析是房地产企业管理成本控制的核心组成部分。在房地产形式日新月异的今天，政府的操作行为由于日渐规范化，使得房地产行业的竞争压力不断加大，对以上几个方面的控制就成为了房地产企业能否在竞争如此残酷的市场中占据一席之地的砝码，房地产企业一定要将管理成本控制的工作重视起来，在实践中不断总结工作经验，改进工作方式，以更好的适应飞速发展的房地产行业要求。
一、房地产管理成本控制的定义
　　　房地产管理成本控制指的是对其项目的成本管理控制，管理成本控制是管理项目的一个小分支，其中包括用来保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，它是由控制成本、预算成本、估算成本以及编制计划组成的。房地产管理成本控制是房地产企业管理及生产经营的组成部分之一，其管理控制的对象便是成本。对管理成本控制的终极目标并不仅仅是为了将成本节约，更加不是为了刻意的使成本降低，其主要的目的在于提高企业在市场竞争中占据竞争主体地位的之中手段。
二、管理成本控制过程中的问题分析
　　　（1）设立的核算成本对象规范性不高
　　　在管理成本控制的过程中想要有效的实现管理价值，首先应确定管理的目标是什么，只有将管理目标确定了，才能更好的开展管理成本工作。房地产企业核算成本的管理对象应该根据具体的项目核算情况来确定出与之紧密相关的核算对象和核算目的。比如在建设商品房的过程中，就可以先按照工程名称以及签订的合同成立相应的核算对象和核算目标，然而，很多企业在实际操作过程中经常会将隶属于同一工程的若干项目分成不同的核算对象和核算目标，这样做不仅仅使核算人员工作的强度增加了，同时也导致很多项目的成本费用不能够真实的反映出项目本身投资的情况，使得提供的相关成本资料不具备相应的科学性、合理性以及真实性，大大降低了管理成本控制工作作用，最后致使企业的战略方针缺少可以依据的数据。
　　　（2）项目建设期间的动态成本无法精确的掌握
　　　在现今房地产行业来看，很多房地产企业的实际项目成本都要等到建设项目竣工后才能够核算出来，致使项目建设期间的动态成本无法准确的掌握。对建设过程中的最新动态了解不及时就很难在建设期间发展问题，对建设期间的控制力度薄弱，也无法及时将建设中的问题解决，致使很多企业通常都要花费大价钱在项目建设完成后对建设期间的问题进行弥补，造成了严重的经济损失，大大降低了企业在市场的竞争力。
　　　（3）物账不一致现象
　　　由于房产企业的经营方式要设计的方面非常之广，所以，财务管理的作用就显得十分重要，财务管理制度的规范程度对于其实现高效合理的财务管理有着至关重要的作用，在实际的工作当中，很多企业在拆迁自建用房、购买用房、商品房的划转自用和调度以及后期销售的环节中没有将完善的监督体制系以及管理制度制定出来，导致了实际货物数量和账目数量不一致的情况发生，其现象对财务资料的真实性和有效性有着严重影响。这些混乱的管理方式使得成本的核算经常出现不实信息，最终致使管理成本控制没有可靠数据，严重影响企业的内部运营和生产。
　　　（4）工程成本核算的依据无法及时取得
　　　房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在该基础之上进行校对和讨论。施工单位由于在发票出具以前要查看企业缴纳的公司所得税、附加税以及营业税，而对于工程项目已经竣工的，但是又不能及时将款项支付出来的企业，将不会为其出具发票。因此如果房地产企业无法及时的将施工单位的发票拿回来，就没有办法对工程的成本进行核算，这种情况的出现将会进一步使成本核算的有效性和真实性降低，使得企业在决策和经营方面缺少相关的支持信息，严重阻碍了房地产企业核算成本工作的开展，同时也影响了房地产企业提高其市场竞争力的目标。
三、成本管理与控制措施
　　　要想将企业的市场竞争力保持住，就要对房地产的管理成本控制有所加强。而想要将管理成本控制有效执行的目标实现，企业就应该对各个成本结构进行逐个分析和管理，改变传统管理模式的一手抓思想。
　　　（1）获得土地使用权成本管理。土地使用权成本的获得相对一致，其包括的主要部分有土地成本、土地税赋、拆迁成本以及补偿成本等。这几部分的成本主要是受当地地价和房价的影响，波动的空间相对较小，但是也应该对其重视起来。
　　　（2）项目施工前的管理成本控制。项目在施工之前，主要的费用包括调研费用和设计费用等几部分组成，其中设计费用是管理成本控制的核心。所以，设计费用的控制一定要抓严抓牢，与此同时还要兼顾到其他的施工费用，将这一部分的成本管理和预算牢牢控制住。
　　　（3）工程建筑安装运行成本管理控制
　　　其成本的分析首先应从现今的区域经济发展形势入手，将建筑产业中建设企业的总体情况掌握。，将近期的类似工程造价指标调研清楚，将市场材料与人工的变化情况了解透彻，对于对造价有影响的因素进行系统分析和探讨，科学合理的确定工程建设成本的指标，并且要对预先设计的施工方案成本进行优化和分析，最后，产品的定位要由多方共同确定。
　　　（4）运营、销售管理成本控制
　　　该部分的成本波动也相对较大。其主要包括的费用就是产品在销售期间所产生的成本，其中包括人工费用、管理费用、广告费用等。第一，要对其进行各项运营、销售成本的估算，并应建立相应的宣传平台和宣传网络，将产品的推广工作落实到实处。第二，对各种推广的方式以及机制进行完善，使得运营成本和销售都能够得到很好的管理成本控制。
总结
　　　建筑市场的开发在我国市场经济主体中是非常有分量的，然而，建筑市场的开发管理成本控制是有机的一个整体系统，其贯穿于整个施工项目的所有环节，所以，房地产在开发的过程中，任何一个管理成本的控制阶段都至关重要，有关单位和人员应该充分的考虑到所有环节的可控性和合理性，就各个阶段管理成本控制的特点和不同制定出不同的管理方式，只有这样才能使管理成本的总成本降低，增强企业的竞争力，使企业良性循环。
参考文献：
[1] 学位论文 房地产开发项目成本控制研究——以贵阳市枫丹白鹭花园项目开发为例 – 2009.
[2] 期刊论文 浅谈我国房地产工程项目全过程成本控制 - 山西建筑 - 2010, 36(16).
[3] 会议论文 房地产开发项目前期成本控制研究 第六届中国项目管理大会 – 2007.
[4] 期刊论文 房地产开发项目前期成本控制研究 - 财经界(学术) - 2008(2).
[5] 期刊论文 房地产开发项目全过程成本控制之我见 - 城市建设 - 2010(9).

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