探讨房地产企业的预算管理

　　黄樱 武汉岸房房屋交易置换有限公司 430014

　　摘要：本文通过对资本预算管理理论的阐述，进一步分析了资本预算管理对房地产企业的重要性，以及企业建立预算管理体系必要性及紧迫性。通过对预算管理重要环节风险控制的论述，提出了房地产企业预算管理中需要重点关注的控制点，进一步系统阐述了预算管理的理论思想，强化房地产这个领域内的预算管理的主要内容及方法，以达到帮助企业建立起符合自身发展需要的预算管理体系，合理保证预算管理的有效实施，并最终保障企业发展战略实现的目标。

　　关键词：房地产；预算；管理；

　　前言：房地产行业在我们高速的经济发展中成为国民经济的支柱行业和龙头产业，房地产企业资本预算管理的效果，将关系到房地产资金运营的科学性和有效性，并直接影响房地产企业战略目标的实现。上个世纪60年代，资本预算管理已经在西方发达国家得到初步发展，到了80年代后期，西方国家已经形成了较为体系化的资本预算管理思想和体系，而国内的房地产企业，由于起步较晚，缺乏良好的基础，所以需要我们在进行经济建设中借鉴国外企业成功的经验，建立起适合我们自身的企业发展管理体系。

　　一、预算管理在房地产企业经营活动中的重要性和必要性

　　预算管理是企业依据国家有关预算管理政策规定，结合自身未来一定时期履行职能需要，从基层预算单位开始逐级编制、审核、汇总、上报，并由企业的最高权力机构批准后实施的综合财务收支计划，其核心是将预算单位依法取得的各项收入和支出，按照统一的编报内容和形式在预算中反映，实行统一管理，统筹安排，综合平衡的目的。在欧美一些主要的发达国家，企业把发展的重点放在前期资本管理的体系上，而国内房地产企业对预算管理并不十分重视，有的企业不编制预算或者编制预算不健全；有的企业预算目标不合理不科学；还有的企业预算缺乏刚性，执行不力，考核不严格；这些问题就导致了企业经营缺乏约束、盲目经营、资源浪费、预算流于形式，最终导致发展战略难以实现。特别是在目前国家宏观调控政策下，对房地产企业资金的流动性控制很严格，如果房地产企业的筹资规模不合理，投放资金不科学，营运资金不能有效的使用，必将使企业承受沉重地财务压力，导致企业因资金链的断裂而倒闭。因此，必须加强企业预算管理工作，通过定期或动态的预算考核，发现经营中存在的问题和风险，及时采取各种措施，为企业预算目标的实现提供合理保证，也为企业战略的实现提供保证。

　　二、建立起房地产企业的预算管理体系，合理保证预算管理在房地产企业中的有效实施。

　　要建立房地产企业预算管理体系，企业首先应当根据自己的发展战略制定战略规划，再将战略规划划分了战略目标，每年年度开始前将战略目标细分为年度目标，根据年度目标制定年度预算。企业全面预算是经过公司最高权利机构审批后实施的，具有权威性和严肃性，一经批准下达，各执行单位应当认真组织实施。企业应将预算指标层层分解，从横向和纵向落实到内部各部门、各环节和各岗位，形成全方位的预算执行责任体系。企业可以将年度预算细分为季度、月季预算，通过实施分期预算控制，实现年度预算目标。企业还应建立预算执行业绩考核制度和后评估制度，以此来提高员工在执行预算管理工作中的积极性和能动性，确保整个预算工作的良好运行，合理保证预算管理的有效实施，有利于企业的长远发展。

　　三、加强房地产企业管理的制度化、程序化、规范化建设，促进预算管理在实现企业发展战略中的作用。

　　任何一项管理都是需要人来保证实施的，预算管理工作也不例外，并不是制定了好的制度就会有良好的效果。在人为操作的过程中，有可能出现这样或那样的问题。因此，企业应该加强对管理过程中关键环节点风险的控制，针对不同的风险，结合自身对风险的承受度，制定不同的风险应对措施。企业应该做到统一思想行动，统一制度执行，统一监督完善，充分运用现有的信息技术，减少人为操作的空间。这一方面，要求各部门以及每一位员工都应明确企业的经营目标和战略意图，统一企业全体人员的思想认识和行动准则。另一方面，在进行预算的过程中，需要充分考虑到企业的实际情况，避免盲目不合理不科学的预算，以保证整个预算的适应性和合理性。

　　（一）树立全员全方位参与预算管理的观念。预算管理是关乎企业战略实现的重要环节，要求企业管理层及全体员工都要参与到管理活动中去，这不仅仅是简单的对个人负责，而是需要对每一个责任主体负责，包括相关的个体和其他与之相关的单位。在此过程中，要求做到对每一位员工负责，对每一个投资者负责，对社会负责。企业应该根据自己的实际情况，将主要的经济业务纳入预算管理范围，对于在业务发展过程中出现的未列入预算范围的项目，或者需要更改预算用途的项目，必须经过有权限审批的部门重新审批后方能实施，而不能任意改变用途挪用资金。定期或动态的对预算的执行情况进行监督和评价，形成预算管理有效性的评价报告，为企业决策层和全体员工在以后年度预算中修正相关指标提供数据支持。

　　（二）强化企业的内部管理，建立严格的管理规章制度。规范操作每一个细节，对纳入预算管理范围的每个项目都要做详细分析，重大的融资投资项目一定要进行可行性研究和分析。需要强调的是：企业年度预算一般由董事会下设预算委员会负责拟定工作，预算完成后由董事会进行审议，再报股东会审批通过后执行，这使得年度预算具有严肃性和权威性，即年度预算一经审批通过，各部门应全力贯彻执行，不可任意修改。当然由于企业所处的内外部环境经济是在不断变化的，在执行过程中如果确实发生了需要对预算方案进行调整和修改的，需要经过有权限的机构重新审批后方可实施。强化这些制度的目的是为了防止人为改变资金用途、挪用和占用资金的现象。因此，企业必须强化内部管理制度，做到企业每使用一分钱都要进行审批，重大事项、重大人事任免和重大的资金使用一定要实行集体决策和联签制度，只有内部管理制度规范化了，才能保证预算管理的有效实施。

　　（三）建立完善的对外披露制度。房地产企业在进行经营过程中，所涉及的资金通常都比较巨大，那么如何能给自己创造一个良好的融资环境是非常重要的。这就要求企业完善对外披露的工作，一方面完善对外部投资者和相关主管部门的信息披露，另一方面完善对企业重要项目投融资决策的披露，这种信息上的沟通能让投资者更好地了解企业的发展战略和经营方向，让投资者不担心投资的安全性和可盈利性。企业通过与外部良好的信息沟通，有利于稳定和增强投资者对企业的信心，使企业获得一个宽松的融资环境，能更快更方便地筹集到符合企业发展所需要的资金，有利于企业发展战略的实现。

　　（四）加强预算管理的业绩考核制度。企业应建立预算执行业绩考核制度，对各预算执行单位和个人进行业绩考核。在考核过程中企业应当坚持公开、公平、公正原则，考核过程及结果应有完整的记录，并作为员工晋升、加薪、奖励的依据。通过强有力的制度保证，运用多种形式的奖惩手段，可以提高员工在执行预算管理工作中的积极性和能动性，让员工以主人翁的心态投入到预算管理工作中去，确保整个预算工作的良好运行，合理保证预算管理的有效实施，有利于企业的长远发展。

　　（五）加强预算管理的总结评估制度。后评估制度是对年度预算方案执行情况的总结与评价的制度，一方面企业可以通过评估的结果对相关部门执行预算的有效性进行业绩考核；另一方面企业可以通过评价结果分析执行过程中出现的问题，以及产生差异的原因，做到及时发现问题，及时调整，及时完善，为下一年度预算方案的制定提供数据支持。这里需要强调指出的是，对预算管理的后评估制度是预算管理过程中一个不可或缺的环节，试想一下，企业如果没有对预算实施的结果进行分析总结，那么如何能在经营过程中识别风险，分析风险并及时拿出应对风险的方法？因此要想房地产企业预算管理能有效实施，应该加强对预算管理的后评估制度。

　　总结:

　　通过以上的综合分析，房地产企业应该建立起符合自身发展的预算管理体系和制度，它可以使房地产企业的长短期目标、战略和企业的年度行动计划很好地协调，可以整合企业集团及其他各个分部的目标，通过预算的编制、实施和修正，可以促使房地产企业战略更好地落实，为企业目标的实现提供合理保证。所以，房地产企业需要依照自身特点，从自己的实际情况出发，形成适合于企业的资本预算管理制度，优化企业资源配置，提高经济效益，从而实现企业发展战略目标。

　　参考文献：

　　[1]吴长敏.浅谈房地产开发企业的资金管理[J].新闻世界.2011(08)

　　[2]王建新,王海英.浅议房地产开发企业实行全面预算管理的重要性[J].民营科技.2011(02)