探讨房地产企业如何合理避税

　　刘立军 中山市大信置业有限公司 528403

　　摘要：随着社会的不断发展进步，房地产企业要想获得更多的利润、降低成本，就应该学会如何运用科学的手段来进行合理避税。合理避税与偷税、漏税不同，合理避税是纳税人在法律允许的范围内，充分利用税收优惠政策，通过对经营、投资、理财、决策等一系列的经济活动进行的事先筹划和合理安排，从而达到纳税支出最小化的一种行为。本文主要对房地产企业合理避税的方法进行了研究讨论，希望以此来降低企业的税收成本，增加企业竞争力。

　　关键词：房地产企业、合理避税

　　近些年来，房地产企业发展迅速，一跃成为了国家经济的重要组成部分并在社会主义市场经济中成功占有了重要地位[1]。房地产企业本身具有一定的独特性，与其他的企业不同，这种特性导致了房地产企业的税务问题也具有相应的独特性。逐渐的，合理避税成为了房地产企业谈论的热门话题，如何合理避税就需要房地产企业财务部门进行灵活的思考了。同时合理避税需要企业进行大量的考察与详细的计划，不是简单操作就能完成的。企业应该尽量降低合理避税过程中产生的风险，只有这样企业才能减少税金支出，获得最优的利润。因此，合理避税对于房地产企业来说是非常重要的，其影响意义深远，房地产企业应该重视这一问题。

　　一、在房地产企业内部进行合理避税的规划

　　在房地产企业的内部进行合理的避税，是合理避税必不可少的方法，也是合理避税中最直接最有效的方法。作者根据自身多年的经验将内部避税简单地分为了以下两个方面来进行研究思考，具体措施如下所示：

　　1.1分析货币价值的变化规律。运用货币价值的时间差，来进行合理避税[2]。货币的时间价值是指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值、贬值的现象，房地产企业应该深刻的明白货币的价值是随着时间的变化而不断地改变的。因此，房地产企业的财务管理部门应该认真分析在资金周转过程中货币价值的变化规律。分析货币价值变化的规律，了解货币变动的大致时间走向，从而在合理的时间进行税款的交纳。只有在充分了解的基础上，才能更好的利用货币的变化规律。这样的合理避税是一种比较有效的方法，且风险相对较小。这种方法并不是改变交税金额的多少，并不是非法的行为，而是房地产企业根据交纳时间的不同来获取资金的时间价值，最终使得交纳税费的金额相对减少的方法。运用时间差，来缴纳税费，这是合理避税的基本做法。房地产企业应该认真研究货币的这种变化规律，然后加以利用，必然会对房地产企业的合理避税有帮助。

　　1.2运用交纳税费的临界点来进行合理避税。这种方法具体的意思是房地产企业在碰到交税的临界点时，运用增加或者是减少收入和支出，来避免税收过多的方法。就现阶段的情况来看，这种方法在房地产企业中运用的最多，且效果显著。比如说，根据税法规定，房地产企业建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额20%的话，土地增值税是免征的，如果一旦超出20%，应就其全部增值额按规定计税[3]。在这种规定下，20%就是一个临界点，企业就可以利用这个临界点来进行合理的避税。任何的规定只要有临界点，就都可以运用这种方法来合理避税，所以这种方法具有广泛的应用基础，房地产企业应该重点把握这一特点。

　　二、创造良好的房地产企业合理避税的外部环境

　　创造良好的外部条件的意思就是在企业的外部建造避税的平台，为避税创造一定的条件，它可以迅速有效地为房地产企业进行合理避税。作者根据自身的经验将这种外部避税的方法具体分为了以下两个部分：

　　2.1房地产企业可以在企业外部另外成立与房地产相关的免税公司或者是低税公司[4]。免税公司的意思是这家公司不是以获得利润为主要目的，而是为了得到税收优惠政策或者是给资金转化提供场所而成立的，同时，它是有地址有联系方式的正规企业。比如说成立房屋装修公司，房地产企业在外成立装修公司，负责房地产的装修项目等等，那样的话，装修公司获得的收入只需要缴纳一定的营业税，通常来说这类营业税比房地产企业卖精装修房的营业税税率要低，税费交纳的也就少了。除此之外，装修公司获得的收入，不需要缴纳土地增值税。而且房地产企业还可以享受加计20%的扣除比例，这是对于合理避税来说非常有利的一点。通过这种办法，降低了缴纳税费的金额，为企业的合理避税做出了很大的奉献，企业应该着重考虑这一种方法。

　　另外，房地产企业可以成立与房地产相关的物业管理公司。根据财税【2003】16号文，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额，而按照营业税的相关规定，房地产开发企业的营业额为向客户收取的全部价款和价外费用。因此，代收的价外费用需要缴税。由此可以看出，房地产企业成立物业公司是非常有必要的，它可以把许多的费用都分离出来，交给物业公司来进行管理，这样的话就不用缴纳这类型费用的营业税了。物业管理公司本身就是服务类型的公司，它可以争取到更多的税务优惠，这也是合理避税的方法之一。总的来说，成立外部的避税公司，对合理避税是有很大帮助的，房地产企业应该重视这一块。

　　2.2将房地产企业的资金转入特殊的免税行业。在符合国家相关法律制度的前提下，采取资金转入特殊免税行业，既可以为房地产企业合理避税，又可以提升企业的知名度。房地产企业可以将闲置的资金用于开办特殊的免税行业，也可以将闲置的房地产用来建造这些福利机构，这些行业包括幼儿园、福利院、老人院等等。比如说，房地产企业将配套设施建好后，成立相应的小区幼儿园，招收员工的子女入学，此类收入是不需要缴纳营业税的，大大的降低了企业的应缴税款。房地产企业可以通过这样方法来进行合理避税，不仅解决了员工子女上学的问题，还达到了合理避税的目的，两全其美。再比如说房地产企业还可以成立自身的养老院，将退休的职工吸收进去，为他们安排合理的老年活动。除此之外，企业还可以建立残疾人福利院、托儿所等等，这些都是将资金转入其他免税行业的方法，房地产企业可以重点考虑这类方法。

　　三、总结

　　社会在不断的发展，各个行业的利润空间都在不同程度的降低。房地产企业要想适应社会的发展不被社会淘汰并且提高企业的竞争力，获得更大的利润空间，就必须想办法进行合理避税，减少企业支付的税金，以此来提高企业的利润。可是房地产企业如何做到合理避税，不是短时间之内就能完成的，还需要企业在发展的过程中不断的思考以及总结。总的来说，所有的企业都是在追求利润的，房地产企业只有合理避税，才能有效的减少企业的税金支出，从而直接的增加企业的利润，为企业的发展带来新的机遇。

　　参考文献：

　　[1]王艳.现阶段房地产开发企业如何进行涉税会计处理[J].现代商业.2010(27)

　　[2]孙辉,张红霞.从会计角度看我国房地产企业避税现状、原因分析及对策[J].经济问题探索.2007(09)

　　[3]石红红.房地产企业土地增值税筹划分析[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版).2011(02)

　　[4]刘小棘.探析中小企业企业所得税的税收筹划[J].企业科技与发展.2011(17)