浅析房产企业财务危机防范措施

　　周莹

　　杭州华越房地产开发有限公司

　　摘要：房地产业发展的稳定状况直接影响着我国国民经济的发展。但是居高不下的房地产价格对我国国民经济的发展带来了负面影响。而在房地产企业中存在的财务危机隐患已成为众多房地产企业必须面对的问题。如何有效地避免房地产企业财务风险的发生并使我国房地产业能够获得长期的、稳定的发展是本文要研究的主要内容。

　　关键字：房地产企业，财务危机、成因、防范措施

　　正文：

　　（一）引言：

　　随着我国国民经济的不断发展，房地产业已经逐步成为我国国民经济中的重要组成部分。房地产业是一个具有投资巨大、回报丰厚、回收缓慢、高风险的特殊行业。其经营模式也具有特殊性，如：其生产周期长、融资投资的金额较大、资产负债的比率较高等。面对房地产企业的经营特性，必须加强对房地产企业财务风险的防范，避免企业财务风险的发生。就目前我国房地产企业的现金净值现状来看，大多数企业为负值。例如：2010年上市房地产公司中综合实力排名第一的万科房地产现金流量指标为0.203，综合实力排名第二的保利房地产的现金流量最低，为-4.89。这一数据表明，房地产企业的现金流普遍存在紧张的局面。另外，房地产企业的筹资过程也会使财务风险加大。可见，房地产企业的财务指标的不乐观在很大程度上能够充分反映出企业存在着财务危机的隐患。

　　（二）我国房地产企业财务风险的表现形式

　　房地产企业是一个资金密集的典型行业，具有资金投入量大、但是回收期长、变现能力差等特点。这些不同于其他行业的财务特点决定了房地产企业面临巨大的财务风险。

　　2.1、存在利率波动的风险

　　房地产企业一般都是负债经营的，利率的波动将大大影响房地产企业的财务状况。当利率上升时，房地产企业的资金成本增加而预期的收益降低，而房地产消费者的购买欲望也将下降。此时将形成房地产市场的生产成本高、市场需求低的局面。自2004年起，央行已经多次加息，不仅增加了房地产企业的财务成本，更增加了贷款买房者的投资成本。房地产企业为了获得更多的收益，避免财务损失，不断提高房地产价格。房地产价格的提高也在很大程度上抑制了投资者的购买欲。

　　2.2、存在按期偿债的风险

　　房地产企业的开发资金一般是由自有资金、银行借款、经营性欠款、房地产预售款四部分构成的。在这四部分资金构成中，自有资金所占的比重较低因此，房地产企业的开发资金大部分换是来自于银行借款。由于房地产企业的特殊性，其资金的回收期较长，预期利润有存在很大的不确定性，导致企业财务风险的发生。如果，房地产企业不能及时支付到期的银行几款利息或本金，那么企业将面临极大的财务风险。同时，由于很多房地产企业受到高收益的影响，盲目的采取多种渠道的融资活动，将大额存单进行质押贷款，最红导致企业无力偿还银行的债务。

　　2.3、存在再筹资的风险

　　如果房地产企业的资产负债率过高，将降低企业对债权人的偿债保证，此时企业如果想从货币市场或金融机构再筹集资金，难度将加大。

　　（三）房地产企业财务危机的成因分析

　　激烈的市场竞争、来自各方面的因素都将引发房地产企业财务危机的发生，这不利于企业未来的发展。

　　3.1、国家宏观经济环境的调控因素

　　目前，我国国民经济的发展正处于上升阶段，经济发展形势良好。但是，我国的各项经济政策、经济制度并没有呈现出与经济高速发展的势头。各种政策不能完全与经济发展形势配套，存在太多不确定因素，因此，房地产业必定受到宏观经济环境变化的冲击。例如：国家对环保的要求越来越严格，在环保政策的制定方面也充分体现出人文意识，高考期间房地产施工暂停、对夜间房地产施工进行严格管理、对施工过程中发出的噪音严格控制等政策的出台，都对房地产也造成了影响。再例如：国家队房地产价格的控制政策、货币政策、利率及汇率政策等的变化都是房地长企业无法预料和控制的。

　　3.2、企业资本结构的不合理

　　这是企业也发生财务危机的根本原因，企业的资产负债表将企业的财务状况氛围三种类型：第一，流动资产的大部分是由流动负债筹集构成的；第二，资产负债表中的累计结余是红字，这说明企业已经出现资产亏损，财务危机已经发生；第三，亏损已经侵蚀了企业全部自有资产，出现资不抵债的情况。有的房地产企业过分追求负债在财务中的杠杆作用，想要实现投资收益的最大化，从而造成高财务危机的发生。

　　3.3、企业财务管理环境的复杂性造成财务危机

　　与其他行业相比，房地产企业的内部财务管理环境十分复杂，财务关系的混乱是造成财务危机的又一个重要因素。例如：有的房地产企业内部各部门之间、企业与上级部门之间、资金的使用、利润的分配等方面都不同程度的存在着权责不分、管理混乱的现象，造成企业资金严重流失，资金的完整性、安全性遭到破坏。而企业的财务管理人员只是局限于自己的可控范围，对财务管理缺乏对数据的整理与分析，对市场的判断、经营状况等的财务分析仅凭主观臆断。这种缺乏真实性的信息分析是财务危机的发生存在着客观性。

　　3.4、房地产企业的管理人员素质偏低

　　我国的房地产行业索然仅仅经历了30年的发展历程，但是它对国民经济的影响却很大，并且占到国民生产总值的40%-50%。这就需要大量高素质的人才来完成对房地产企业的管理。但是，我国房地产企业的管理人员素质参差不齐。很多房地产企业的领导者根本就不懂房地产的经营，在这样的领导者领导下的房地产企业的投资行为很值得怀疑。

　　3.5、房地产企业缺乏风险管理意识

　　我国房地产行业起步较晚，但是由于国家宏观经济发展顺利，经济形势好，房地产业也得到了空前的发展。长期以来，房地产企业的领导者认为房地产时稳赚不赔的行业，因此对企业存在的财务危机认识不足。例如：很多房地产企业为了取得国家土地的使用权不择手段。再融资过程中对自己的预期销售又充满了信心，这些都给企业带来了财务危机。

　　（四）房地产企业财务危机的有效防范措施

　　4.1、防范财务危机的一般性措施

　　第一，提高对财务危机的防范意识

　　房地产企业对财务危机的有效控制离不开人的因素，因此，必须在企业中树立起严格的发风险防范意识，不仅仅是企业的财务人员，其他各部门的工作人员必须同样树立起财务危机防范意识，真正将企业的内部控制落实到位。

　　第二，优化房地产业的资本结构

　　资本使房地产企业生存的必要条件，只有对资本结构进行合理的优化才能使资金使用效率提升，实现企业的利润最大化。

　　4.2、防范财务危机的技术型措施

　　第一，项目评估阶段财务危机的防范

　　房地产企业取得国家土地的使用权是最关键的环节。在此环节中房地产企业必须聘请专业的公司对土地进行可行性评估，对企业的盈利能力进行预算，通过对多种方案的对比，对评估进行动态修正。

　　第二，项目融资阶段财务危机的防范

　　在对企业开发的房地产项目作出最初的评估后，经过政府的设计规划、方案评审、立项批复就可以正式卡法建设了，此时股东的大量资金已经变成了土地成本，融资时该阶段迫在眉睫的问题。对于该阶段发生的财务危机，企业必须避免两个极端问题的发生：一个是过分自负，一个是盲目圈钱。

　　第三，项目销售及资金回笼阶段财务危机的防范

　　房地产企业的销售是最关键的，根据房地产企业销售的特点，企业必须明确产品的定位、对产品进性科学的定价、制定合理的销售政策、掌握灵活的销售技巧。而对于销售过程中的资金回笼问题，企业必须针对不同的客户采取不同的对策，降低财务危机发生的几率。

　　总之，房地产企业发生财务危机的原因很多，企业必须针对不同的原因进行认真的分析，寻找防范财务危机的对策，避免财务危机的发生，使房地产企业能为我国国民经济的发展做出更大的贡献。

　　参考文献：

　　[1]陈美兰。房地产企业财务危机与防范浅析[J]。财经界，2011（10）。

　　[2]马永红。关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J]。中国总会计师，2011（07）。

　　[3]王质君。房地产企业财务风险的成因及其防范[J]。湖南农业大学学报（自然科学版），2010（51）。