关于房地产企业融资的思考
　　               湖北清能地产集团有限公司财务部   肖祥  430000
　　摘   要
　　房地产企业是典型的资金密集型企业，资金的多寡直接关系到企业的生存和发展，在当前金融政策下，房地产可用的融资方式多达几十种，企业应该如何选择融资方式？本文主要针对房地产企业常用融资模式及模式的选择进行了阐述。
　　关键词：融资  融资方式选择  融资考虑的因素
　　房地产企业是典型的资金密集型企业，房地产开发所需资金量巨大，对于房地产企业来说，没有资金就不能生存，就没有房地产开发。但是我国房地产企业融资渠道较为单一，自2010年4月颁布“国十条”、2011年1月颁布“国八条”以来，各地相继出台限购、限贷、限价以及预售资金监管等房地产调控政策，房地产行业更是雪上加霜，受到严峻的资金考验，一定程度上抑制了房地产企业的发展。如何做好房地产企业的筹融资工作，值得房地产企业好好思考。
　　一、房地产行业资金来源整体情况
　　2013年1-9月，全国房地产开发企业到位资金87,828亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款14,568亿元，增长32.3%；利用外资391亿元，增长23.4%；自筹资金33,674亿元，增长18.4%；其他资金39,195亿元，增长37.7%。在其他资金中，定金及预收款24,281亿元，增长36.1%；个人按揭贷款10,297亿元，增长45.8%。①
　　①来源于：国家统计局网站“2013年1-9月份全国房地产开发和销售情况”
　　二、房地产融资的主要渠道
　　这里所指融资为广义融资，不仅指金融机构借贷款。从上述国家统计局数据来看，企业资金来源主要分为以下几块：
　　（一）房屋销售回款
　　房屋销售回款占房地产行业资金来源的40%以上，这说明销售才是王道。房屋销售回款应该是所有资金来源渠道中所占比重最大的一项，它是分期开发或者滚动开发的重要资金来源。
　　（二）相关单位垫款
　　相关单位代垫款项未出现在上述统计数据之中，但其也是房地产企业资金来源的一个非常重要的渠道。代垫款完全为信用形式，一般无抵质押，且成本较低甚至是零成本，因此值得尝试，常规来讲代垫款比例能达到应付款项的20%-50%，民营房地产企业还出现过全额垫资的情况，因此寻求施工质量及财务状况俱佳的长期战略合作伙伴是房地产企业生存壮大的必备条件。
　　（三）金融机构融资
　　1、开发贷款
　　开发贷款是指金融机构发放给房地产开发企业 <http://baike.baidu.com/view/2377149.htm>用于房地产项目开发建设的贷款 <http://baike.baidu.com/view/474662.htm>，一般不超过三年（含三年）。 贷款原则上用于融资的项目土地和在建工程抵押 <http://baike.baidu.com/view/1562765.htm>，并对所抵押资产的销售资金进行监管。该类型贷款的优点是利率较低且期限较长，缺点是资金使用不灵活、资产抵押对销售产生不利影响、如果销售顺畅所监管的资金往往较多，存量资金会拉高实际贷款利率。
　　2、经营性物业贷款
　　经营性物业贷款 <http://baike.baidu.com/view/2586749.htm>是指银行 <http://baike.baidu.com/view/20233.htm>向经营性物业持有法人发放的，用其所拥有的物业 <http://baike.baidu.com/view/245244.htm>进行贷款抵押，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款 <http://baike.baidu.com/view/62273.htm>。经营性物业包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房 <http://baike.baidu.com/view/58582.htm>。贷款期限通常较长，最长可达15年。其优点是利率较低，期限长，缺点是融资额度受经营性物业的经营收入得限制，贷款额度较小，对资金密集型的房地产企业只能算是杯水车薪。
　　3、信托贷款
　　信托贷款是指信托公司接受委托人 <http://baike.baidu.com/view/161077.htm>的委托，将委托人存入的资金，按指定的对象、用途、期限、利率 <http://baike.baidu.com/view/142631.htm>与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息 <http://baike.baidu.com/view/3366773.htm>的一项金融业务。信托贷款的优点是贷款额度、抵押物以及资金使用都较为灵活，缺点是期限较短（一般一至两年），成本相对较高。
　　4、证券融资
　　证券 <http://baike.baidu.com/view/17039.htm>融资是资金盈余单位和资金需求单位 <http://baike.baidu.com/view/1554250.htm>之间以有价证券 <http://baike.baidu.com/view/114393.htm>为媒介实现资金融通 <http://baike.baidu.com/view/1351296.htm>的金融活动 <http://baike.baidu.com/view/699291.htm>。所谓有价证券 <http://baike.baidu.com/view/114393.htm>，是指具有一定票面金额 <http://baike.baidu.com/view/1893148.htm>并能给其持有者带来一定收益的财产所有权凭证或债权凭证，主要包括股票和债券 <http://baike.baidu.com/view/26411.htm>。优点为融资额度较大，成本较低，缺点是准入门槛较高。目前我国房地产上市公司仅有118家（含海外上市），债券目前只允许林区、垦区、工矿区及城市棚户区改造房地产企业发债（2013年8月国家发改委文）。
　　5、股权融资
　　股权 <http://baike.baidu.com/view/326079.htm>融资是指企业原股东 <http://baike.baidu.com/view/48047.htm>通过让出部分企业所有权，引进新股东向企业增资 <http://baike.baidu.com/view/502477.htm>的融资方式 <http://baike.baidu.com/view/1103144.htm>。优点是所融资金无须还本付息，缺点是管理权分散。
　　6、股债结合融资
　　股债结合融资方式是指先以股权融资方式引进新股东，然后新股东向融资企业借款的融资方式。优点是使用灵活，且可适当较低负债率，缺点是有假股变真股的可能，另外股权融资部分的回报需税后利润分配。
　　（四）非金额机构融资
　　1、单位借款
　　单位借款是指融资单位向非金融机构的股东或者非股东单位借款，优点是借款受限少，成本灵活，缺点是所支付的利息在企业所得税前抵扣受注册资本2：1限制。
　　2、合作开发
　　合作开发指一方出地，一方出资金的合作开发模式。优点是可以集中各方优势，合理控制企业负债率等，缺点是控制权分散。值得一提的时税法认可的合作开发必须双方同时立项才行。
　　3、民间借贷
　　民间借贷 <http://baike.baidu.com/view/218879.htm>是指公民 <http://baike.baidu.com/view/7983.htm>之间、公民与法人 <http://baike.baidu.com/view/10873.htm>之间、公民与其它组织之间借贷，其优点是手续简单，资金使用受限少，缺点是资金量小，成本高。
　　房地产企业融资的方式多达几十种，融资企业可根据企业自身的需求和条件选择合理的融资方式，下面讨论房地产企业需求的几种类型：
　　三、房地产企业不同时期对融资方式的选择
　　（一）生存型融资
　　企业面对生死存亡的时候，对融资方式要求不高，会着重考虑融资的速度和资金使用的自由性，因为金融机构对贷款安全性审核很严，因此一般会考虑非金融机构融资，例如合作开发、单位借款及民间借贷等等。
　　（二）发展壮大型融资
　　处于上升阶段的企业，其资产规模会不断发展壮大，此时的企业融资会结合新开发的项目及其他一切可用资源进行融资，融资类型多样化，会双重考虑企业资金需求和融资成本。
　　（三）稳定型融资
　　当企业处于稳定期时，融资的主要目的就是借新还旧，合理降低负债率、借低还高以及调整负债长短期结构，避免负债集中到期，该期间可适当考虑股权融资，证券融资。
　　（四）萎缩期融资
　　面对楼市持续低迷，房地产企业如果不求逆市储备土地则一般会压缩融资规模、或者寻求合作伙伴分散风险、加大存量房销售和延迟支付合同款等方式来减轻企业的资金压力，采用现金为王的资金政策。
　　四、房地产企业融资方式选择应考虑的因素
　　房地产融资方式的选择首要考虑的因素是需求性（即是否需要贷款），其次是成本（能否负担）和灵活性（是否符合使用要求），再次是抵押物和担保情况（是否有能力和条件贷款），最后考虑负债率和负债结构（是否存在挤兑风险）。