房地产开发项目的成本管理探究
　　摘要：随着国内的房地产市场越来越激烈的竞争日益白热化，作为房地产的开发企业就必须要为维持自己的生存和发展而努力做好一系列房地产开发相关项目的管理，特别是成本管理。本文就从目前的房地产现状出发，根据对房地产相关开发项目的过程中所出现的一系列问题进行分析，特别着重对如何把成本管理合理运用到房地产的开发项目中进行了分析，从而降低开发成本，帮助企业提高自身的利润，进而增强竞争实力。
　　关键字：房地产；项目；开发；成本管理； 财务
　　房地产行业属于资金的高度密集型行业，所以在房地产的开发过程中就涉及到了巨额的资金运作，可见，成本管理在房地产开发企业当中有着十分重要的意义。房地产开发企业想要在如此激烈的竞争当中找到属于自己的一席之地，想要取得较大的经济利益，就应当非常重视有关开发项目在管理过程中的成本管理这一重要环节，有效提高企业成本管理的水平。
　　一、我国目前房地产项目建设与发展现状
　　从历史进程上来看，我国的房地产行业起步较其他国家和地区晚，实践发展水平及管理的水平都还不够高。但它是促进我国的经济和社会快速发展的支柱型产业之一。自1987年起，我国就根据自身的基本国情正式地对国内的房地产市场进行了开放，从此，房地产的投资和开发就在全国迅速地发展了起来。我国的房地产行业较其他国家来说，规模还相对比较小，其中还有相当一部分的企业信誉差、管理水平低、经济实力弱。
　　特别需要关注的是，市场竞争的不断国际化带来了大量的外国房地产商，这些房地产企业对国内房地产业的大举进军给国内的房地产企业带来了很大的竞争压力。因为国外的企业无论在技术、资金以及管理方面都存在着较强的优势，所以在成本方面就较国内同行业要低，进而竞争力也较强，这势必会促使国内企业加强对自身所开发的房屋的品质的要求。
　　所以，在现今这样一个竞争十分激烈，而又很难在售价上提高价格的房地产业现状下，房地产开发的项目成本管理就成为了房地产企业开发和经营管理企业工作的重中之重，这直接关系到了开发某一项目的成败，需要引起开发企业的重视。努力降低项目建设成本，使企业在竞争中取得优势。从某种程度上来说，我们甚至可以认为今后的房地产企业在开发项目上的竞争从根本上就是企业在成本管理的水平上的竞争。
　　二、当前房地产成本管理中的问题
　　由于受到传统的计划经济的影响，过去重数量、重规模，却轻质量、轻效益观念使得不少的房地产开发商非常重视对开发规模的扩大，并且还把它作为一项衡量本企业实力以及领导者的业绩的重要指标，因此而忽略了开发项目所连带产生的强大规模效益。
　　目前的房地产企业存在着这样一个不好的现象，那就是：对某一个房地产开发项目成本的核算还仅存在于该项目结束的时时候才进行，这一做法与房地产开发的动态性过程来说是相悖的，尤其是那些大规模的、长期滚动进行开发的企业，就很难真实地反映出此项开发项目的成本，导致项目在完成以后不好全面地进行项目成本的核算，结果就是不知是赚是赔。
　　现在已有不少的企业认识到了成本管理在整个企业管理过程中的重要性，但是管理水平还不够，例如，仅仅只是将成本管理简单的理解为某个单项的成本。如配套设施费用、土地成本等，而管理上则还停留于审核费用以后再做减法。从表面上看虽然是对成本进行了控制，但是却在施工和销售的过程当中暴露出了许多的问题，而这样的结果就会迫使企业需要不断地去对这些漏洞进行填
　　补，继而再产生为填漏洞而发生的费用。另一方面，从企业的制度层面上看，这样的成本管理也有一系列的问题。企业是否能够完成有效、真实的成本管理工作，必须要有严格的成本管理制度来作为保障，而就目前企业的成本管理发展来看，还存在着激励策略不够到位、严肃性还不足等问题。
　　房地产的开发因为涉及的成本范围较广、运作周期较长，所以在成本管理的制度执行时，就出现了各方进行讨价还价和暗箱操作的可能性大大加强，就使得企业的成本管理制度因此变成了空文。由于房地产的开发通常是以销售领跑，房产销售人员收入和销售收入进行挂钩的同时往往就将其它的参与了成本管理相关活动人员他们的业绩忽略了，从某种程度上这就打击了他们尽力实施成本控制、进行成本管理的积极性。
　　三、房地产开发中成本管理的应用
　　成本管理是房地产开发管理过程中的重要一环，所以，它的应用需要渗透于房地产开发的各个重要环节。
　　(一）在项目前期的成本控制
　　项目施工之前的设计阶段和决策阶段在整个工程造价的控制过程中，起着非常关键的作用，它是项目投资控制的关键所在。所以，房地产企业需要设立一个专门的决策部门，来完善企业的投资和决策机制，还要充分地进行调研以及建设方案选择，尽可能地在项目的前期就做好规划。
　　—个项目的工程造价往往是形成并确定于设计阶段的，现在要衡量设计的方案不只要取决于它所产生的社会效益，还需要有合理的经济性。虽然设计费用只占总工程费用的一小部分，但它对整个工程造价却是有很大影响的。所以，应当从设计的初步到施工图的设计均严格比选，以避免因为设计的不合理
　　而造成的销售影响。
　　另外，合理控制投资的规模还有一个重要手段，那就是进行限额设计。我们的房地产企业应当参与到项目的设计中，在结构设计、平面设计、建筑材料及设备等方面中挖掘潜力，应用价值工程的原理使得设计的工作能够做到造价与功能的统一，也就是在满足了功能要求的大前提之下来降低成本。
　　（二）在项目施工阶段的成本控制
　　项目在施工的阶段是一系列招标、投标工作延续及合同具体的执行阶段。该阶段的资金投入较大，而且工程的现场施工受影响的因素较多，所以容易出现“三超”的现象，而超出成本必定是由企业盈利来平衡，如果控制一旦失效，那么企业就必定要亏本。
　　1.费用管理
　　一般，工程造价是工程招标合同价和合同外价款(包括费用调整、材料调价、工程索赔等)共同构成的。所以开发企业要很严格地审查合同外索赔要求，同时在施工的单位和材料供应商在不履行义务时应当及时地提出反索赔要求，以有效地控制成本。
　　2.质量管理
　　房地产商为了保证项目的质量和工期，选择一个适合的监理单位就显得极为重要。首先，监理单位应当按照监理的规定及实施细则来完善职责的分工和有关的制度，再从工程管理的机制上去建立一个健全的投资控制系统。另外，对工程进度款进行审核，也必须要在监理单位已确认了工程量这一基础上再做出，按照合同所约定计价的依据，来套用材料的单价和费用定额做最后的核价，继而支付工程进度款。
　　3.材料管理
　　在房地产的开发项目进行施工的过程中，应当确保主体的施工技术方案是可靠的，并在此基础上大力提倡广泛运用新的技术、新的工艺和新的材料，利用先进的技术和最新的成果来节约成本、缩短工期。
　　4.合同管理
　　施工的合同一旦签订后就受国家的法律保护，这时，房地产企业合约的管理者就必须领会到合同条款里所包含的内涵及精髓，严格缜密合同中的措词以便增加该合同的严密性。以避免因合同纠纷而引起的索赔，继而减少工程的费用支出。
　　（三）销售阶段成本控制
　　销售阶段是房地产项目在建设完成之后的一个重要环节，房产的销售直接决定了资金的回流及是否能够创造效益。所以为了达到预期的效果，许多房地产商不惜巨资来进行组织和宣传活动。该阶段对成本的控制通常会因为某时期或某地域的房产销售旺盛而被许多企业忽视。事实上，做好了销售阶段成本控制，就是对于建设项目的全过程的成本控制进行了一个完美收官。
　　四、结束语
　　总之，成本管理是贯穿于房地产项目的始终的一项重要管理工作，它对房地产的整体规划有着非常重要的意义，加强成本管理不仅要在成本管理水平上进行技术性的提高，还要培养团队对成本管理重要性的认识。
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