摘要：随着我国最后一批“营改增”企业营业税改征增值税，物业服务企业也纳入了“营改增”范围。了解和把握好国家相关税收政策，做好税收筹划，提升盈利水平，成为物业服务企业需要面对的问题。本文以某物业服务企业实施“营改增”后发生的经营业务，从会计实务操作视角，剖析了“营改增”对物业企业税负和利润水平的影响及作用，并根据产业特点提出降低企业税负，增加盈利的建议。
　　关键词：物业服务企业；“营改增”；影响
　　2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，将建筑业、金融业、房地产业和生活服务业四大行业纳入试点范围，该政策将自2016年5月1日起全面施行。自此，现行营业税纳税人将全部改征增值税。本文以某物业服务企业实施“营改增”后发生的经营业务，从会计实务操作视角，剖析了“营改增”对物业企业税负和利润水平的影响及作用，并根据产业特点提出降低企业税负，增加盈利的建议。
　　一、物业服务企业发展现状
　　物业服务行业在实施“营改增”之前征收的是营业税，由于营业税总体上是按营业收入全额征税，实行“营改增”后对物业服务行业会产生哪些影响，如何顺应国家“营改增”战略步骤？如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化？这是当前物业服务企业面临的现实问题。
　　二、“营改增”对物业服务企业的影响
　　“营改增”改革之前，物业服务企业的营业税税率统一为5%。实施“营改增”后，针对一般纳税人和小规模纳税人，确定的增值税税率分别为6%和3%。对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%），由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。因此，本文主要以一般纳税人物业服务企业为主体，分析“营改增”对物业服务企业的影响。
　　某物业服务企业属物业管理二级资质企业，主要为非住宅办公楼提供物业服务，5月1日起改征增值税，核定为一般纳税人。由于5月份存在部分结算4月份成本费用不能抵扣进项税的情况，不能全面准确反映“营改增”实施后对公司经营指标的影响情况。本文以6月份发生的会计业务为例，分析“营改增”对该公司收入、成本费用、利润及税负等的影响。
　　具体主要指标数据如表1（单位： 元）：
　　（一）“营改增”对收入的影响
　　2016年6月份取得含税收入2321884.38元。在进行“营改增”之前，企业列入主营业务收入额为全部营业额2321884.38元。改革之前，企业缴纳的是营业税，计提营业税是根据营业额的5%全额计提，应计提营业税2321884.38*5%=116094.22元。“营改增”改革之后，由于增值税是价外税，收取的全部价款，应对价税进行分离，物业服务企业的增值税税率为6%，列入主营业务收入的金额为2321884.38÷（1+6%）=2190456.96元，列入应交税金-增值税-销项税2190456.96*6%=131427.42元。“营改增”后收入同比减少131427.42元。
　　（二）“营改增”对成本费用的影响
　　2016年6月份，企业承担的成本费用价税合计2201241.51元。在进行“营改增”改革之前，成本费用计算是价税之和，计入成本费用为2201241.51元。“营改增”改革之后，企业承担的成本费用，要区分可以抵扣进项税和不可抵扣进项税的情况分别核算。其中：取得增值税专用发票可抵扣进行税的票面金额合计857893.78元，由于涉及了材料及工器具采购、零星维修、服务费支出等业务，供应商有一般纳税人及小规模纳税人，因此，进项税税率有17%、3%、6%、11%等。列入成本费用金额为802644.90元，计入应交税-增值税-进项税的金额为55248.88元。未取得增值税专用发票无法抵扣进项税的外部成本费用支出82677.88元。支付的职工薪酬及各项保险等人工成本1215056.73元、折旧费用45613.12元，合计1260669.85元，内部人工成本、折旧费用不能抵扣进项税，全额计入成本费用。2016年6月份，该企业列入成本费用金额合计为2145992.63元，计入应交税-增值税-进项税的金额为55248.88元。进行“营改增”政策之后，企业成本费用同比减少55248.88元。
　　（三）“营改增”对税金及附加、税负的影响
　　“营改增”之前，物业服务企业应缴纳的流转税主要为营业税、城建税、教育费附加及地方教育费附加，以营业额2321884.38元计算，营业税以营业额的5%计提，城建税以营业税的7%计提，教育费附加以营业税的3%计提，地方教育费附加以营业税的2%计提，应计入税金及附加金额为2321884.38*5%+2321884.38*5%*（7%+3%+2%）=130025.53元。应交流转税额合计130025.53元，流转税税负率为130025.53/2321884.38=5.6%。
　　“营改增”之后，物业服务企业应缴纳的流转税主要为增值税、城建税、教育费附加及地方教育费附加。增值税以销项税减进项税后的差额确定，为负数表示留抵数，无需缴纳增值税；为正数，即为应缴纳的增值税。2016年6月份该企业销项税131427.42元，进项税55248.88元，两者差额76178.54元，即为应交增值税。增值税为价外税，不需计入税金及附加。计入税金附加的为城建税、教育费附加及地方教育费附加。城建税、教育费附加、地方教育费附加税率不变，应计入税金及附加的金额为76178.54*（7%+3%+2%）=9141.42元。“营改增”之后，税金及附加同比减少120884.11元。应交流转税额合计85319.96元，流转税税负率为85319.96/2190456.96=3.9%。在没有其他影响因素的情况下，“营改增”后，该物业服务企业税负率明显降低。

　（四）“营改增”对利润总额的影响
　　根据上述收入、成本费用、税金及附加数据计算得出，假设没有实施“营改增”，2016年6月，该物业服务企业利润总额为-9382.66元。“营改增”改革之后，利润总额为35322.91元，利润总额同比增加44705.57元。由此可见，在“营改增”改革之后，收入、成本费用及税金及附加减少的数额对企业利润总额的变化情况会产生直接的影响。对企业来说，税种及税负的不同均会直接或间接对企业利润造成一定的影响。
　　三、“营改增”改革后物业服务企业的对策
　　（一）规范企业基础管理 提高人员业务能力
　　“营改增”之后，物业服务企业纳入到增值税体系当中，促使物业服务企业不得不更加规范自己的财务管理制度，提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业服务企业应加强财务管理人员“营改增”政策和纳税申报业务培训，强化财税核算业务技能，以确保新旧税制顺利转换和平稳运行。
　　（二）开展成本费用要素分析 增加有效进项税抵扣
　　由于物业服务企业经营成本中，用工成本较高，而这些成本不能产生进项税，可抵扣项目比重过低。因此在支付的外部成本费用中，应逐项开展要素分析，尽可能取得增值税专用发票，增加可抵扣进项税额，将支付给保洁保安、绿化养护、设施设备维保等专业公司的费用作为进项税抵扣，以解决人工费用等成本没有列入抵扣范围而增加税负的问题。
　　（三）调整优化经营结构 提升企业管理水平
　　实施“营改增”后，物业服务企业需积极开展政策研究，完善税率和抵扣范围，根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。
　　四、结束语
　　物业服务企业与百姓日常生活息息相关，涉及的范围点多面广，服务领域有居住和非居住物业，经营规模有一般纳税人和小规模纳税人。“营改增”对物业服务企业的影响应具体情况具体分析，积极争取财政税收优惠政策及特殊服务项目的税收优惠减免。加强内部经营管理，提升企业的竞争力，立足于市场，服务于社会，实现企业的健康快速发展，践行物业服务行业“服务社会、保本微利”的经营宗旨。
　　参考文献：
　　[1]毛卫华.浅析营改增对物业服务企业的影响和作用[J].经济与社会发展研究，2014.
　　[2]曾悦.营业税改征增值税的成效及问题分析[D].西南财经大学，2014.