摘要：房地产企业会计核算存在着收入确认多样性、业务复杂程度高、会计核算周期长、资金需求量大等特点，本文就如何把控房地产企业会计核算重点，进一步提升会计核算水平，从收入确认、成本核算、营改增政策的实施、信息披露等方面，结合我国现行的会计准则及相关国际会计准则，分析探讨了房地产企业会计核算的重点内容。
关键词：房地产；会计核算；重点
0引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业，与群众生产生活密切相关，在社会经济生活中占有举足轻重的地位，其增长方式逐步由粗放式的偏重速度和投资规模模向注重效益和市场细分的转变，按2015年楼市形势与政策来看，市场波动未全面结束，2016年营改增后，房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票，一般纳税人企业购置房产时，就可以直接抵扣相应的进项税额，企业的购买欲望和投资热情都会增加，这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用，房地产市场将保持去库存、平稳、分化的发展态势。作为企业核心管理部门的财务部门，亦将面临诸多挑战，必须进一步规范会计核算，充分发挥会计参谋决策作用。
1房地产行业特点使然，会计核算面临挑战
1.1建设周期长，跨年度核算内容较多
正常的房地产开发项目要经历土地挂牌出让、项目立项、项目招标、主体建设、配套施工、专项验收、竣工备案、产权办理等阶段，少则一二年，多则三五年，甚至更长，《企业会计制度》规定会计核算周期采用历年制，以公历1月1日至12月31日止为一个会计年度，所以在房地产企业会计核算中跨年度核算内容较为普遍。
1.2资金投入多，成本核算复杂
房地产属于资金密集型的行业，无论是前期土地的出让，还是实际建造过程，均需大量的资金投入，产生大量的材料成本、人工成本、建安费用、营销费用、管理费用、财务费用、税收规费等，同时还存在多个项目在建且进展不一致的情况，增加了房地产会计成本归集工作的复杂性。
1.3资源性开发，土地依赖程度高
房地产项目在开发过程中需集中投入大量的人力和物力，其中的土地资源作为稀缺性资源，具有不可复制性，它的地理位置及区域功能决定着开发项目的定位，甚至导致项目开发的成功与否；近年，优质土地资源的成交价格不断刷新，土地成本占整个项目开发成本的比值较高，所以无论是会计核算还是相关减值准备金的计提均要高度重视土地储备成本。
2突出重点，把控房地产核算关键环节
2.1依照实质重于形式原则，合理确认收入
房地产企业的收入主要包括土地销售收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、租赁收入等，由于开发产品的销售价格较高，一般采用预售或分期付款方式进行销售；《企业会计准则第14号--收入》规定确认收入的条件是：销售商品收入同时满足企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没对已售出的商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。依照实质重于形式原则，一旦房地产所有权上的主要风险和报酬转移给买方，房发产企业对此没有继续管理权和控制权，即应及时确认收入，避免在年报审计中，被会计事务所出具非标准无保留意见审计报告或保留意见审计报告，引起企业失信，导致涉税风险或融资困难。开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目，开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后方可确认销售收入的实现
2.2执行配比性原则，规范成本核算
相对于工业企业的制造成本而言，房地产企业开发成本主要包括以下几方面：土地出让成本及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费；前期工程费指立项、规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用；基础设施费指项目实施过程中发生的供水、供电、供气、排污、景观绿化及道路等基础设施费用；建安工程费指项目在建造过程中按施工图施工所发生的各项建筑安装工程和设备费；配套设施费指在开发项目上应计入开发成本但不能有偿转让的公共配套设施费用，如配电房、派出所、幼托、消防、物业管理用房等设施支出，开发间接费指为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
2.3对照“营改增”政策，调整相应会计核算
财政部与国家税务总局于16年3月下发了《关于全面推进营业税改征增值税的通知》，经国务院批准，自16年5月1日起全面推行，房地产业纳入试点范围，房地产企业中的一般纳税人销售自建的不动产：2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待相应的权利义务发生实质性转移后再据实缴纳，财务部门及相关财务人员应及时学习法规、掌握政策，调整相应的会计核算方法，有效规避涉税风险。
2.4结合行业特点，增强信息披露的真实性
房地产行业具有自身的特殊性，在执行具体会计准则时要充分考虑行业特点，加强内部会计管理体系，制定内部财务稽核制度，建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，使得反映的会计信息真实可靠。为规范房地产企业的的信息披露，必须对房地产企业的信息披露体系进行改革，除披露常规报表附注外，还应披露企业的预售政策及情况、企业土地储备量及成本构成等，在财务报告中增加现金流量信息的披露，增加投资计划及相关风险的披露，相关履约保证金的披露，增加风险披露的内容，对企业尚在开发或尚未开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等进行说明，提高风险透明度，依照《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号》，遵循一贯性原则，按公司财务报表附注特别规定，确保会计信息纵向可比。房地产业要建立健全社会监督体系，除财政、审计和税务等部门加强专项审计和常规财务检查外，要充分发挥社会中介机构的作用，促进会计师事务所和注册会计师行业的健康发展，不断提高他们的职业道德和业务水平，彰显其客观、公平、公正的作用。
3立足基本法规，细化完善房地产行业会计规范体系
近年，随着我国经济改革的深入及会计理论研究的不断创新，通过几十年的探索完善，我们已逐步建立了以《会计法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》为核心的会计法律体系。会计核算的专业性极强，必须有完善的法律依据作为支撑，作为一个完善财务会计规范体系，除了宏观上会计法规，更需要操作层面的规范，政府财政部门和会计学术界已逐步探索细化具体的会计核算分支，如物价变动会计、金融工具会计、银行会计等，目前房地产企业的一些特殊事项还没有细化具体的会计分支，由于没有会计制度的规范，使得房地产各企业的会计核算不统一，影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性，同时由于缺乏详细的指引准则和制度，使得会计人员往往力不从心，只能根据会计人员的职业判断进行会计处理，导致了不规范的会计处理，个别严重者甚至账目不清、成本不实、收入混乱。随着我国市场经济国际化的发展和企业经营国际化拓展，我国的会计规范体系也需要充分考虑与国际会计准则之间的衔接，在考虑我国房地产行业的具体情况下，规范科目设置、优化账务处理，参照相应国际会计准则，逐步形成完善的国内房地产行业会计规范体系。
参考文献：
［1］企业会计准则［S］.
［2］叶洪军.投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨.财会研究,2013(1).
［3］申卫卫.房地产企业会计核算问题探讨.管理观察,2015(12)