摘要：党的二十大报告指出，要提高直接融资比重，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。不动产投资信托基金（REITs）能够有效盘活存量资产、提升资本市场服务实体经济的能力，是我国灌溉实体经济的金融“活水”。系统梳理与分析公募REITs政策的演进逻辑和基本特征，对推动REITs健康发展和实现国家重大战略具有一定的现实意义。文章通过分析我国公募REITs政策文本，发现发文数量呈现逐年增加的趋势，发布主体主要为国家发展改革委，政策文本类型总体以“意见”“通知”为主。我国公募REITs的发展先后经历了初步探索、创新发展以及常态化规范3个阶段。公募REITs政策的渐进演变呈现出政策目标由规范到解惑、政策工具由一种到多元、试点领域由基建到新基建拓展的基本特征。为推进公募REITs发展，我国应进一步优化政策工具组合，完善相关制度体系，构建全链条监管机制，助力公募REITs市场持续发展壮大。

关键词：公募REITs;政策文本;演进逻辑;基本特征;